上海房产纠纷律师/上海房屋买卖合同纠纷律师

*房产律师赵强,热线;法学硕士,1997年取得全国律师资格,1998年获得全国全国房地产专业中级技术资格。

一、夫或妻一方签订的房屋买卖合同有效吗?



在房产纠纷案件中,经常出现夫或妻一方同买方签订房屋买卖合同,买方也交付了购房定金或部分房款。事后,共同共有房产的另一方以其配偶卖房未经其同意或不知晓为由,主张房屋买卖合同无效。那么,未经共有人同意,出卖人对外签订的房屋买卖合同是否有效?


在**审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。



一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人其权利的正当性,有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发,买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成员的居住权益,由房屋所有权人负责**。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。【卖方应协助买方到房产登记机关办理该房产的过户手续,履行房屋买卖合同的附随义务,以实现合同的真正目的。】但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。



二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意*三人,即买方。买卖双方签订的房屋买卖合同应确认有效。



二、婚前赠与的房产(房屋)是否有效?


婚前的房产赠与往往都附有某些条件,判断婚前的房产赠与协议是否有效,关键在于协议所附条件是否成就。如果条件没有成就,则双方所签订的协议不发生法律效力,因而无法实际履行.